Применение ПСН, если ИП сдает в аренду нежилое помещение нескольким арендаторам

Comments

• Цитата: Здравствуйте! Прошу помочь разобраться в следующей ситуации: ИП сдает в аренду нежилое помещение четырем арендаторам, которые занимают разные по размеру площади. Раньше ИП работал по УСНО 6%, а с 2013 г. на патентной системе. В заявлении на получение патента был указан один объект и общая площадь всего помещения. Когда прочитала письмо Минфина от 24.02.2014 г. где сказано: «… Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями).», стало ясно, что нужно было в заявлении указывать четыре объекта, тогда стоимость патента должна быть больше. В тоже время, если оставить не исправляя, то есть как бы патент получен на договор с одним арендатором, который занимает самую большую площадь и еще заплатить налог по УСНО с выручки остальных троих арендаторов. Как на Ваш взгляд будет выглядеть такое решение выхода из ситуации? Кстати, так по налогам выгоднее получается. Больше всего смущает то, что в заявлении не указана площадь арендатора, на которую получен патент.Спасибо.

  
  Добрый день!
  Видимо, вы имеете в виду Письмо Минфина России от 24.02.14 № 03-11-11/7601.
  Мы комментировали его недавно в статье Минфин разъяснил, как определить количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости в целях применения ПСН
  
  Собственно говоря, в письме описан рецепт для Ваших действий.
  Приведу выдержки:
  "Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями). В том случае если индивидуальный предприниматель получил патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду ..., то такой патент будет действовать только в отношении передаваемых им в аренду объектов, указанных в патенте.
  При подаче индивидуальным предпринимателем ... заявления на получение патента ..., налогоплательщик указывает площадь по каждому из сдаваемых в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.
  Если в патенте указано определенное число показателей (например, количество, площадь объектов и т.п.), а в течение налогового периода появились новые объекты, то для целей налогообложения деятельности с использованием указанных объектов индивидуальный предприниматель вправе получить патент на новый налоговый период. При этом в случае уменьшения количества объектов перерасчет налога в рамках патентной системы налогообложения не предусмотрен".
  
  Но это пока общие слова. Чтоб понять, что делать конкретно в Вашем случае, нужны подробности:
  - что именно указано в заявлении на применение ПСН в отношении объектов, площадей и т.п.;
  - какой у Вас Субъект Федерации;
  - что написано в отношении расчетов потенциально возможного дохода от сдачи в аренду в Вашем региональном Законе о ПСН.
  
  Жду уточнения.
• Здравствуйте! Александр, благодарю Вас за то, что Вы помогаете мне.
  Уточнения:
  У ИП два магазина. Один маленький, он полностью сдан в аренду одному арендатору. Второй больше, он сдан четырем арендаторам. Всего пять арендаторов. В заявлении на получение патента, в разделе: Показатели ведения предпринимательской деятельности для отдельных видов деятельности,
  В подразделе: Площадь по каждому из сдаваемых в аренду (наем) жилых и не жилых помещений, дач… Я указала двумя строками площади двух магазинов.
  Законом о патентной системе на территории Мурманской области установлено:
  Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений,…
  Размер потенциально возможного к получению годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) в рублях:
  при количестве обособленных объектов (площадей) от 2 и более
  600 000 руб. в расчете на каждый обособленный объект (площадь), но не более 10 000 000 руб.
  При расчете стоимости патента налоговый орган налоговую базу рассчитал 600000*2=1200000 руб. Налоговая ставка 6%. Налог на год 72000 руб.
  Из разъяснений Минфина следует, что у нас стоимость патента должна быть 600000*5=3000000 руб.*6%=180000 руб. Мы бы заплатили не доплаченную сумму, но (Письмо МФ) «Если в патенте указано определенное число показателей (например, количество, площадь объектов и т.п.), а в течение налогового периода появились новые объекты, то для целей налогообложения деятельности с использованием указанных объектов индивидуальный предприниматель вправе получить патент на новый налоговый период.» Объекты появились не в течение налогового периода, они уже были на момент подачи заявления на патент. При подаче заявления на патент на 2013 г. была такая же ситуация, получается, что у нас уже второй год это длится.
  Спасибо.
• Добрый день!
  Получается, что в ПСН у Вас участвуют только "2 объекта", т.е. два арендатора. Остальные три объекта/арендатора должны облагаться по другой налоговой системе. По остальным Вы можете перейти на патент в любое время. Например, с мая... Но до мая должны платить по УСН или ОСНО.
  
  Успехов!
• Не могу согласиться с Вашим мнением, т.к. трактовка Минфина понятия "обособленный объект" противоречит Конституции РФ и НК РФ, т.к. ставит размер налоговой нагрузки в зависимость от способа сдачи собственно обособленного объекта недвижимости, а это исключительное право налогоплательщика - целиком его сдавать или по частям. Налицо явная не доработанность Закона. В любом случае патент выдан и действует в отношении тех объектов, что в нём указаны. Поэтому не делайте глупостей. Мнение Минфина далеко не всегда правильное, об этом свидетельствует и судебная практика и личный опыт. В данном случае НК РФ не дает расшифровки понятия "обособленный объект", а все элементы налогообложения должны быть четко определены до установления налога. В противном случае, все неустранимые сомнения толкуются в пользу налогоплательщика. Конечно, вероятно судебное решение вопроса, но Вы точно выиграете процесс. Кстати на момент выдачи Вам патента (01.01.2013) мнение Минфина было иное и под "обособленным объектом" понимался именно объект недвижимости (магазин, павильон и т.д.), т.е. объект права, на которое выдано свидетельство о госрегистрации права и который прошел кадастровый учёт.
  В противном случае получается бред, причем на территории одного и того же субъекта РФ. Владелец магазина площадью 500 кв.м. который сдает его в аренду к примеру одному Магниту (по 1000 руб.за кв.м.), заплатит в год 36000 рублей налога (600000 * 6% = 36000) и владелец такого же магазина, который сдает его 10 арендаторам по 50 кв.м. (за те же 1000 руб. кв.м.) заплатит в год 360000 рублей (в 10 раз больше !!!!!!!!!!). Еще раз повторюсь - это противоречит Конституции РФ и собственно НК РФ. Любой суд будет на Вашей стороне.
• Добрый день!
  

  Цитата: Не могу согласиться с Вашим мнением, т.к. трактовка Минфина понятия "обособленный объект" противоречит Конституции РФ и НК РФ, т.к. ставит размер налоговой нагрузки в зависимость от способа сдачи собственно обособленного объекта недвижимости, а это исключительное право налогоплательщика - целиком его сдавать или по частям. Налицо явная не доработанность Закона. В любом случае патент выдан и действует в отношении тех объектов, что в нём указаны. Поэтому не делайте глупостей. Мнение Минфина далеко не всегда правильное, об этом свидетельствует и судебная практика и личный опыт. В данном случае НК РФ не дает расшифровки понятия "обособленный объект", а все элементы налогообложения должны быть четко определены до установления налога. В противном случае, все неустранимые сомнения толкуются в пользу налогоплательщика. Конечно, вероятно судебное решение вопроса, но Вы точно выиграете процесс. Кстати на момент выдачи Вам патента (01.01.2013) мнение Минфина было иное и под "обособленным объектом" понимался именно объект недвижимости (магазин, павильон и т.д.), т.е. объект права, на которое выдано свидетельство о госрегистрации права и который прошел кадастровый учёт.В противном случае получается бред, причем на территории одного и того же субъекта РФ. Владелец магазина площадью 500 кв.м. который сдает его в аренду к примеру одному Магниту (по 1000 руб.за кв.м.), заплатит в год 36000 рублей налога (600000 * 6% = 36000) и владелец такого же магазина, который сдает его 10 арендаторам по 50 кв.м. (за те же 1000 руб. кв.м.) заплатит в год 360000 рублей (в 10 раз больше !!!!!!!!!!). Еще раз повторюсь - это противоречит Конституции РФ и собственно НК РФ. Любой суд будет на Вашей стороне.

  
  
  Прежде всего, неплохо было бы поздороваться.
  Во-вторых, если убрать весь Ваш пафос, то конкретики по вопросу очень мало. Идти в суд пока не с чем. А то, что позицию, скорее всего, придется отстаивать в суде, как я вижу, Вы не оспариваете?
  Мы же рассматриваем не абстрактный пример, а конкретную ситуацию. Поэтому и советы должны быть конкретными.
  В каком конкретно письме идет речь о "ином мнении Минфина" на 01.01.2013?
  Приведите судебную практику, на которую ссылаетесь.
  Расскажите о своём личном опыте решения в суде таких вопросов.
  Приведите, в конце концов суть противоречий данного письма с нормами Налогового кодекса и, тем более, с Конституцией.
  Мой личный опыт и личная судебная практика показывает, что голословная апелляция к Конституции, как правило, показывает отсутствие четкой правовой позиции и, как результат приводит к проигрышу в суде.
  В данном случае никаким образом не отношу это к Вашему опыту судебных разбирательств.
  
  Честно говоря, Вы мня опередили. Я как раз, вчера вечером, наконец понял, что именно мне не нравит ся в письме Минфина, и как с этим письмом бороться. Как раз сегодня хотел с этого и начать.
  
  Основное, на мой взгляд, противоречие письма Минфина - разрыв причинно-следственной связи между "объектом" аренды для налогообложения и в договоре аренды.
  Согласен с Минфином в том, что в договоре аренды должен быть сформулирован "объект" аренды. Но дальше Минфин делает вывод, что для налогообложения "объект" - это то, что указано в договоре аренды.
  А давайте посмотрим первоисточник - НК РФ.
  В главе "ПСН" нет определения "объект аренды" именно для ПСН.
  Но есть, например, отсылка к правоустанавливающим документам, когда речь идет о "площади торгового зала".
  Мне кажется, что и к объекту аренды можно подойти с той же меркой - смотреть правоустанавливающие документы. И вот Договор аренды не может быть правоустанавливающим документом для арендодателя. Только для арендатора.
  У арендодателя другие правоустанавливающие документы - свидетельство о собственности, технический паспорт и т.п. И именно из них нужно делать выводы, сколько и каких объектов арендодатель передает в аренду в рамках ПСН.
  Что касается тезиса, что "объект аренды = объект для ПСН", то если это соответствие верное, то не в ПСН ошиблись, а "неправильно" сформулировали объект аренды в договоре.
  Другими словами, первично то, что правоустанавливающих документах, вторично - определение объекта в договоре аренды.
  Т.е., сначала приведите количество объектов в правоустанавливающих документах (в техпаспорте, например), а уже затем сдавать эти "объекты" в аренду.
  
  Пока это не может считаться "правовой позицией"... Так, первые наброски.
  Поэтому было бы очень интересно услышать конкретные предложения и Арелава.
  
  Но вернемся к автору вопроса. Ситуация у него уже сформировалась. Что делать?
  Вариант 1-й (как я понял, именно это и советует Арелав): ничего не делать и, следовательно ждать, как поведет себя налоговая инспекция.
  Вариант 2-й: "заплатить и спать спокойно". Этот вариант я фактически предложил в предыдущем своем сообщении.
  Сегодня я готов предложить 3-й вариант: сделать запрос в Минфин с подробным описанием своей ситуации. Далее в зависимости от ответа. Если ответ "положительный", тогда ничего не делать и спать спокойно. Если отрицательный, то его можно уже сейчас оспаривать в суде (то письмо, о котором шла речь ранее, в суде оспорить нельзя - оно адресовано другому налогоплательщику), не дожидаясь негативных действий налоговых органов.
  
  А подготовить качественную правовую позицию к суду мы поможем подготовить. Надеюсь, с помощью Арелава в том числе.
  
  Успехов!
• Здравствуйте! Когда я прочитала упомянутое письмо Минфина, то у меня первая мысль была такая же как у Александра в первом варианте и у Арелава в его ответе: подождать, что будет, и тогда уже действовать по ситуации.
  Третий вариант не устраивает предпринимателя, который не хочет влезать в эти сложности.
  Второй вариант, по которому «заплатить и спать спокойно» более подходит. А с другой стороны и не подходит, потому что, когда мы в 2012 году подавали первое заявление на получение патента на 2013 г., никаких разъяснений не было. Потом появилось письмо Минфина № от 13 марта 2013 г. N 03-11-12/28, в котором «В соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации субъекты Российской Федерации вправе в отношении указанного вида предпринимательской деятельности установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от количества или площади объектов, сдаваемых индивидуальным предпринимателем в аренду (наем).» В законе нашего региона установлено в зависимости от количества объектов.
  Договора аренды в письме упоминаются в связи с тем, как определить площадь, в случае, если в регионе выбрали устанавливать размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в зависимости от площади объектов. То есть сомневаться, на мой взгляд, не в чем было или я что-то не поняла?
  С появлением письма Минфина № 03-11-11/7601 от 24.02.2014 г. появились сомнения.
  Если пойти по пути «заплатить и спать спокойно», нужно ли пересчитывать налоги за 2013 год ведь письмо Минфина № 03-11-11/7601 появилось в 2014 г.? Да и заявление на второй патент, то есть, на 2014 год мы тоже подавали до него.
  Спасибо.
• Всем Добрый вечер! Прежде всего прошу извинить меня за невежливость. Просто несколько накипело от того, когда государство в лице Минфина начинает менять правила игры задним числом. Меня данная ситуация касается непосредственно, как и многих других в стране, т.к. в тех субъектах где сумма патента зависит от количества обособленных объектов, патенты по состоянию на 01.01.2013 (на 2013 год) выдавались именно таким образом - обособленный объект = объект недвижимого имущества на который выдано свидетельство о праве собственности, т.к. как раз это постоянная величина, а количество арендаторов величина весьма непостоянная. Так было, в том числе и в Москве (с 2014 года Закон в Москве изменили). Когда субъекты РФ принимали соответствующие законы, то они вряд ли подразумевали, что "обособленный объект" = 1 арендатор (договор аренды). Иначе трудно понять логику, например, депутатов Красноярского края и многих других, где на 1 обособленный объект установлена максимальная доходность 10.000.000 рублей и соответственно стоимость патента 600.000 рублей.
  Еще раз повторю, что на момент установления налога, должны быть четко определены все элементы налогообложения, если этого нет, но все неясности толкуются в пользу налогоплательщика. Понятия "обособленный объект" нет ни в одном законодательном акте РФ.
  Александру браво!!! Ваша мысль, относительно правоустанавливающих документов относительно "обособленного объекта" применительно к арендодателю и арендатору, заслуживает многого. Но и Конституцию никто не отменял, право собственника распоряжаться своим имуществом (по частям его сдавать или целиком), не может столь кардинально влиять на налоговую нагрузку на территории одного субъекта.
  В воскресенье постараюсь ответить подробнее, со всеми ссылками на имеющиеся документы. Кстати как раз в 2014 году тексты писем Минфина стали менее категоричными чем в 2013 году, в конце появился текст, что мнение Минфина неоднозначно и не препятствует налогоплательщикам руководствоваться иными нормами.
• Добрый день, коллеги!
  

  Цитата: ... Если пойти по пути «заплатить и спать спокойно», нужно ли пересчитывать налоги за 2013 год ведь письмо Минфина № 03-11-11/7601 появилось в 2014 г.? Да и заявление на второй патент, то есть, на 2014 год мы тоже подавали до него...

  
  Я думаю, имеет смысл подождать, когда мы разрулим ситуацию более подробно. Будет понятно, насколько серьезны доводы налоговиков... Насколько сильны наши аргументы...
  Всё равно для "переделки" ситуация слишком запущена, несколько дней погоды не сделают...
  А безосновательная уплата доп.налогов за 1 квартал только возбудит налоговиков на "подвиги" по 2013 году...
  
  

  Цитата: ..В воскресенье постараюсь ответить подробнее, со всеми ссылками на имеющиеся документы. Кстати как раз в 2014 году тексты писем Минфина стали менее категоричными чем в 2013 году, в конце появился текст, что мнение Минфина неоднозначно и не препятствует налогоплательщикам руководствоваться иными нормами.

  
  С нетерпением будем ждать Вашего сообщения.
  
  Успехов!
• Здравствуйте! Александр и Арелав! Благодарю вас за участие в решении моей проблемы. Согласна, что нужно еще подождать и подумать, прежде чем принять решение.
  С уважением. СветаВик
• Добрый вечер СветаВик и Александр!!! К сожалению вчера написать не успел, праздник несколько спутал планы. Сейчас попытаюсь прикрепить файл с моим ответом в инспекцию по данному вопросу. Там есть все ссылки. Готов к дальнейшему обсуждению проблемы.
• Добрый день!
  

  Цитата: Добрый вечер СветаВик и Александр!!! К сожалению вчера написать не успел, праздник несколько спутал планы. Сейчас попытаюсь прикрепить файл с моим ответом в инспекцию по данному вопросу. Там есть все ссылки. Готов к дальнейшему обсуждению проблемы.

  
  Спасибо, Арелав!
  Письмо интересное.
  Но, к сожалению, то, что хорошо для письма в ИФНС, не всегда легко для восприятия.
  Было бы здорово, если бы вы изложили на форуме основные моменты обоснования своей позиции.
  
  И еще вопрос, это письмо давно отправлено в инспекцию? Есть какая-нибудь реакция на него?
• Добрый вечер всем!!! Позиция собственно в письме и изложена (старался излагать в крайне понятной и доступной форме) , плюс добавить Ваши Александр предложения о применении правоустанавливающих документов, применительно к "арендатору" и "арендодателю" и данная конструкция, по моему мнению, будет достаточно жизнеспособной, но скорее всего для суда. Минфин вероятнее всего пока останется при своем мнении. Хотя, как я и говорил, в письмах подписанных господином Саакяном, с конца 2013 года, категоричности поуменьшилось, да и аргументов в течении года не добавилось абсолютно.
  Письмо было отправлено в ИФНС в конце ноября 2013 года, реакции совершенно никакой. Патент на 2014 год выдали по прежней схеме, причем в кратчайшие сроки, при этом позвонили и сообщили, что патент уже готов и можно забирать, чем немало удивили. Правда на этот раз, в патенте не указали перечень объектов, сказали, что они есть в заявлении и расчет произведен исходя из этого. Так что, будем ждать проверку, к чему в принципе готовы.
  Если у Вас возникнут какие либо новые конструктивные соображения и предложения, готов их услышать.
  
  Доброй ночи!
• Добрый день!
  Отсутствие реакции на Ваше письмо - это тоже своеобразная реакция.
  Они приняли к сведению.
  Поскольку сразу ничего не предприняли, наверное чувствуют шаткость собственной позиции для суда. К тому же из письма весьма доходчиво вытекает, что Вас нахрапом не взять, зачем тогда мучиться. Есть масса куда более "доступных" жертв 😀 Которые не смогут сформулировать свою правовую позицию по вопросу. И поверят налоговикам на слово...
  
  Вернемся к основному вопросу в теме.
  Совет для СветыВик, видимо, такой.
  Ничего не переделывайте, не доплачивайте, УСН по остальным объектам не платите...
  Распечатайте письмо Арелава, попробуйте изложить его, применительно к своей ситуации, что непонятно, спрашивайте...
  И подготовленное письмо сохраните в "боевом охранении". В любом случае, налоговики сначала потребуют объяснений, а у Вас уже письмо подготовлено. Останется только добавить реквизиты запроса и отредактировать в соответствии с вопросами налоговиков.
  Велика вероятность, что они вообще ситуацию не увидят или поймут, что Вы подготовились лучше, чем они сами... И отстанут.
  Конечно, риск, что отстаивать свои права придется в суде, остается.
  Но решать, как всегда, только Вам. Мы можем только советовать.
  
  Успехов!
• Здравствуйте! Спасибо за помощь. Письмо Арелава мне очень поможет в случае налоговой проверки. Очень убедительно написано. Александр, я последую Вашим советам. Большое спасибо
• Цитата: Здравствуйте! Спасибо за помощь. Письмо Арелава мне очень поможет в случае налоговой проверки. Очень убедительно написано. Александр, я последую Вашим советам. Большое спасибо

  
  Если что, пишите.
  Если тема будет закрыта, открывайте новую с ссылкой на эту тему.
  
  Удачи!
• Добрый вечер Всем!!! К сожалению, Александр, люди в нашей стране действительно впадают в какой то ступор от любой бумажки с печатью. Бороться, в правовом поле, практически не готовы, это касается не только ситуации с ИФНС. Это правда, действительно не просто и требует сил и времени. Но ситуация, все же меняется к лучшему. Более-менее заработала процедура досудебного урегулирования. Налоговая прислушивается к арбитражной практике А Арбитражные суды, надо отдать им честь, уже достаточно давно весьма ответственно разбираются в предмете спора и какая либо предвзятость отсутствует. Но при этом конечно надо суметь донести до суда свою позицию. Таким образом, собственно и формируется правоприменительная практика.
  Возвращаясь к нашей теме. Вчера очень порадовала новая форма заявления на выдачу патента (форма 26.5-1) утверждённая Приказом ФНС России от 14.12.2012 № ММВ-7-3/957@ (в редакции от 05.02.2014). Об арендаторах и договорах аренды снова ни строчки. Зато обратите внимание на код вида обособленного объекта, признак объекта и т.д. Если не сильно затруднит, то обозначьте, пожалуйста, свое мнение применительно к нашей теме.
  Доброй ночи!
• Добрый день!
  Тема открыта по просьбе пользователя Арелав.
• Добрый день! В продолжение начатой в 2014 году темы могу сообщить, что пришлось пройти долгий и трудный путь чтобы доказать свою правоту.
  Закончилось всё полной Победой, уже в Конституционном суде Российской Федерации (Постановление КС РФ № 22-П/2019 от 06.06.2019г.)
      В связи с этим хотелось бы узнать, как сложилась ситуация у СветыВик и других заинтересованных лиц.
• Добрый день!
  

  Цитата: Закончилось всё полной Победой, уже в Конституционном суде Российской Федерации (Постановление КС РФ № 22-П/2019 от 06.06.2019г.)

  От всей души поздравляю!
  
  

  Цитата: В связи с этим хотелось бы узнать, как сложилась ситуация у СветыВик и других заинтересованных лиц.

  Поддерживаю это предложение.